Des locaux à usage de bureaux, loués à une société commerciale y exerçant une activité commerciale, peuvent faire l'objet d'un droit de préemption par ce locataire.
Le propriétaire d'un local à usage de bureaux, loué à une la société au titre d’un bail commercial, a conclu une promesse de vente de ce local avec un tiers.
La société locataire a notifié son intention d’user d’un droit de préemption aux termes de l’article L. 145-46-1 du code de commerce.
La vente a été réalisée au profit de la société locataire qui a revendu le bien à une SCI.
Le tiers a fait assigner le propriétaire initial du local, la société locataire et la SCI devant le juge aux fins d’obtenir la nullité des ventes successives et la régularisation de la vente du local commercial à son profit.
Le tiers fait valoir que l’article L. 145-46-1 du code de commerce ne s’applique que lors de la vente de locaux à usage commercial ou artisanal et que les locaux à usage de bureaux ont été expressément exclus du champ d’application de ce texte par le législateur ainsi qu’il résulte du rejet de l’amendement 148. Ainsi, selon lui, les locaux loués étant à usage exclusif de bureaux, elle ne bénéficiait pas d’un droit de préemption.
En outre, il soutient que, le droit de préemption instauré au profit du locataire constituant une atteinte au droit de propriété du bailleur, les intimées ne peuvent se livrer à une interprétation extensive de l’article L. 145-46-1 contraire à l’esprit même du texte.
Dans un arrêt du 1er décembre 2021 (n° 20/00194), la cour d'appel de Paris rappelle que l’article L. 145-46-1 du code de commerce instaure un droit de préemption au profit du locataire "lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci", sauf exceptions tenant à l’objet de la vente ou l’identité de l’acquéreur.
Les locaux à usage de bureaux ne sont ni inclus expressément ni exclus expressément du champ d’application de ce texte et il est inopérant pour le tiers de se prévaloir du rejet de l’amendement n° 148 visant à étendre ces dispositions aux locaux à usage de bureaux dès lors que cet amendement ne visait que les bureaux de professionnels non commerçants pratiquant une activité libérale et que tel n’est pas le cas en l’espèce, le litige portant sur les locaux donnés à bail à une société inscrite au registre du commerce et des sociétés, locataire en vertu d’un bail et soumis aux dispositions des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce.
Selon la clause de destination du bail, les locaux sont destinés à l’usage exclusif de bureaux, pour l’activité d’administrateur de biens, syndic de copropriété, location, transaction.
Cette activité est une activité commerciale par application des dispositions de l’article L. 110-1 du code commerce.
Il s’ensuit que les locaux loués à la société locataire sont affectés à un usage commercial.
Par conséquent, c’est à juste titre que le premier juge a retenu qu’elle bénéficiait d’un droit de préemption lors de la vente des locaux loués.