Censure de l'arrêt d'appel qui, pour condamner un bailleur à payer à un locataire en liquidation judiciaire le coût des travaux nécessaires à la mise en conformité des locaux, retient que, même si ces travaux ne devaient pas être réalisés, ce coût constituait une créance certaine acquise au bénéfice de la procédure collective.
Les propriétaires indivis de locaux commerciaux donnés en location, dont le droit au bail a été cédé à une SCI, ont été assignés par la locataire en exécution de travaux de remise en état du clos et du couvert ainsi qu'en indemnisation de ses préjudices.
A la suite de la liquidation judiciaire de la locataire, le liquidateur, invoquant un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance, a demandé leur condamnation au paiement du coût des travaux de remise en état et de dommages-intérêts.
Pour condamner les bailleurs à payer à la locataire le coût des travaux nécessaires à la mise en conformité des locaux, la cour d'appel de Montpellier a retenu que, même si ces travaux ne devaient pas être réalisés, ce coût constituait une créance certaine acquise au bénéfice de la procédure de liquidation judiciaire.
La Cour de cassation censure les juges du fond : le coût des travaux de remise en état des locaux ne constitue pas un préjudice indemnisable mais une avance sur l'exécution des travaux.
Dans un arrêt du 6 avril 2023 (pourvoi n° 19-14.118), elle précise qu'il résulte des articles 1144 et 1149, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, 1719, 1°, et 1720 du code civil que, en cas de manquement du bailleur à son obligation de délivrance, le locataire peut, d'une part, obtenir l'indemnisation des conséquences dommageables de l'inexécution par le bailleur des travaux lui incombant, d'autre part, soit obtenir l'exécution forcée en nature, soit être autorisé à faire exécuter lui-même les travaux et obtenir l'avance des sommes nécessaires à cette exécution.